40年歷史的 Yardi 是什麼來頭?

1984年，來自印度的 Anant Yardi 創立了 Yardi system。至今仍是家族企業，且未上市。可能不為大眾熟知，但它在全球擁有超過45個辦公室和9000名員工，Yardi 的核心業務是物業管理軟體（Property Management System，PMS），其管理的住宅戶數高達1300萬戶，是第二名的近兩倍。再對比2022年底內政部統計的全台住宅數量（907萬戶），更能感受它在業界的領先地位。

Yardi 創辦人 Anant Yardi 圖片出處：Yardi官網

Yardi主要服務B2B市場，尤其是那些擁有大量(且跨國)物業的業主和投資者。Yardi被廣泛認為是會計和報告方面最佳的物業管理系統，能夠實現跨國、跨貨幣的即時整合，這對於多國資產組合的基金來說尤為重要。

然而，Yardi 的軟體介面相對傳統，對於一線操作人員來說並不友好，這也給了挑戰者機會。但為什麼 Yardi 仍能夠在競爭中保持領導地位呢？這與房地產行業的特性有關。

保持領先的原因：房地產資本的語言

房地產行業的特性之一在於資本堆疊 ，資產管理公司必須對投資人提供投資績效報告。

這些出資者的背景包括銀行、私募基金、甚至政府機構。而投資人的背後又有更多層的出資者與利害關係人。

當各種出資者都已很熟悉 Yardi 的財務報告，成為共通語言，一線管理業者要換系統自然會受到金主的挑戰，改變系統的成本和風險都非常高。

這種「資本的語言」成為 Yardi 的一大競爭優勢，特別是在大企業和跨國物業的管理中。

當壁壘漸漸不管用，Yardi 的應對策略

雖然 Yardi 依靠會計和報告系統取得市場領先地位，但它也面臨擁抱新技術的新創企業挑戰。

 Yardi 在自己主戰場 - 住宅管理市場面臨競爭對手的蠶食，而在另一個主流市場-商用不動產，Yardi 的優勢相對不明顯。Yardi 為了持續擴大，必須有不同的做法。

 Yardi 採取了多種策略，如在住宅市場推出分層產品，例如旗艦產品 Yardi Voyager 和面向中小型業主的 Yardi Breeze。此外，Yardi 還擴展更多功能，如租戶管理、行銷、AI、ESG等。

Yardi為了繼續在業界保持領頭羊地位，推出各種新服務。 圖片出處：Yardi官網

 而收購 WeWork 是其中關鍵一步，加大在商用不動產戰場的投資。我們可以從這次收購中窺探 Yardi 的未來發展方向。

Yardi 收購 WeWork的盤算

Yardi 收購 WeWork 是基於戰略考量的深思熟慮。主要有以下幾個原因：

過去的合作基礎

Yardi 與 WeWork 早在2022年就建立了技術合作夥伴關係。2023年，Yardi通過其投資部門提供資金，支持WeWork的重組交易。Yardi布局多時，自然希望投資可以回收。

低成本取得高價值品牌

WeWork 曾經是共享辦公室行業的明星企業，但現在它的估值已經很難再更低了。Yardi 用相對低廉的成本收購這一知名品牌。從成本角度提高了勝率。

數據和客戶資源

即使 WeWork 經歷了縮減，它仍然在全球30多個國家、124個城市擁有近600個據點。併購WeWork能讓 Yardi 取得更多各國客戶資料、行為數據、以及現今客戶對彈性、按需付費的需求，優化軟體本業。

增強競爭力

理想中，Yardi可以藉此提供更完整的解決方案：業界知名的會計系統、透過數據優化的商用PMS以及實際辦公室運營服務，幫助業主節省與不同廠商對接的時間和成本。

Yardi接手WeWork，有利也有弊。圖片出處： P. L. on Unsplash

Yardi 將面臨的挑戰

儘管此次收購是一個重要的戰略舉措，但 Yardi 也面臨許多挑戰：

進入競爭激烈的市場

共享辦公室和靈活工作空間市場與傳統房地產有很大的不同，競爭也十分激烈。Yardi 如何應對來自市場領導者如 IWG 的競爭，將是一大難題。

處理WeWork債務

WeWork 的累積債務和租金壓力給 Yardi 帶來了額外的經營挑戰。如何在保證 Yardi 核心軟體業務穩定增長的同時，成功處理 WeWork 的財務問題，將是收購後的關鍵。

內部整合和適應

此次收購意味著 Yardi 必須進行內部的調整和整合，這對於專注於軟體業務的 Yardi 來說，將是一個新的挑戰。

小結與觀點

Yardi 收購 WeWork 是其應對同業競爭，多元化發展戰略的重要一步。不僅幫助 Yardi 在商用辦公市場迅速站穩腳跟，還讓它得以進一步擴展軟體本業版圖。

然而，這一賭注的成功與否將取決於 Yardi 如何處理 WeWork 的運營挑戰，以及它能否在激烈競爭的軟體本業市場保持領先。

我也關注 Yardi 在亞洲市場的擴展潛力。目前Yardi在香港、新加坡、上海、東京有辦公室，都是房地產市場外資較發達的國家( 如南韓、台灣就沒有 )，相信Yardi 除了固守外資基金的既有客戶基本盤，也會努力跟當地的資本交流。而併購WeWork對Yardi在亞洲拓展客戶相信也會有幫助。

很期待持續追蹤Yardi 在亞洲甚至台灣的擴張。有機會我們再聊一篇台灣的住宅、商業物業管理軟體現況。你認為 Yardi 能否成功整合 WeWork？WeWork名氣和經營成本會如何影響他們的成長？