日本宅建應考記(一)：教材、過程與心得
2020 Feb 22 日本房地產 學習筆記 證照考試
2019 年 10 月 20 日我參加了宅地建物取引士考試(簡稱宅建士或宅建)，順利一次通過。宅建相關的中文心得不多，本文希望當一篇好的中文宅建準備攻略，期待拋磚引玉，有跟更多優質華人日本不動產人才交流的機會。
20210328 : 系列新文章日本宅建應考記(二)：考試前中後&交流社團創設
伍迪林日本宅建士上榜交流社設立，歡迎參加。
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背景
非地政背景，不動產業界經驗 5 年半( 2 年國內、3.5 年日本地產)。工作地點主要在台灣，所以沒辦法補習。
中間卡了兩周美國旅行，在這之前僅大略看完一遍教材，美國旅行後回台才開始唸書約 38 天，中間還有夾國外出差等。相比之前不動產經紀人壓線通過，這次主要歸功於念台灣經紀人時建立的「應考觀念與技巧」還在，也因為宅建士只考選擇，得以順利通過。
應考教材與資源
用對適合自己的書，可以事半功倍，所以挑書的工夫、買書的錢千萬不要省!
宅建屬於熱門證照，有眾多教材可選，參考各種心得後，加上 amazon 翻閱試讀，最後選了排行榜上人氣最旺的 みんな欲しシリーズ 使用。
初期用書：
TAC (みんな欲し) 宅建士の教科書
字少，圖解多，該有的整理也都有，比較容易讀。實際工作上也派得上用場，非常推薦。
TAC (みんな欲し) 宅建士の問題集
這是把歷年考題按照各科順序歸類好的題目，並附上講解。前期建立基礎、後期針對弱點、重點練習，都是很好的工具。TAC (わかって合格る) 宅建士過去問12年
TAC 另一個系列的 12 年分考古題，附每題解說+最新法改正對應。 雖然網路上可以下載考古題，但專業整理的好處是，法改正部分會修改對應，省去自行校對的功夫，且統計問題會全部根據當年的數字重出，幫助節省時間。
這本另一個優點是每一題會標明是確實分( A 級題、基本必考考點)、挑戰分( B 級題)、不用在意分( C 級題、偏門過難考點)，如果是 C 級題我就不需花太多時間處理，節省不必要的心力。
算是編者的考前猜題，是否要買這本是見仁見智，因為他薄薄密密麻麻一本，內容非常濃縮，但畢竟加上了編者的判斷，也有失準可能。我是買來用在考前帶進考場的最精華本，也有認識的華人宅建士是完全自製，就看各人選擇。
我的用法是事前先看熟，了解整本列出的各種重點，做題目時如果有易錯的問題，會回去對照這本有沒有列入，沒有列入的用便利貼貼上去，也就是在書的基礎上建立自己的考前重點整理。把這本徹底弄熟悉，考前只用這本。
TAC (みんな欲し)宅建士の直前予想問題集
如果刷完 12 年考古題後有餘力或是想換換口味，可以買一些模擬題來測試實力。但出題的老師終究跟正式不同，出的過簡單或過難都會造成考生對實力的誤判，建議還是考古題優先於模擬題。總之先把考古題刷 3 遍，再來考慮模擬題吧。
有買但沒用到：
A. うかる! 宅建士 直前模試 2019年度版(四回分)：故意出一些邊邊角角的問題，AMAZON 上的評價也很差，沒時間不用買來打擊自己信心。
B. 宅建密技書：所謂的密技書其實很多，基本講判題技巧，有段時間比較絕望，想看看有沒有偷吃步可以用，就選了一本。這本有一些民法的判題技巧，中期看一看當參考，但後期就沒有用到了。
網路免費資源：
ミヤザキ先生、大変お世話になりました！
準備過程與心得
準備過程
考前一位日本宅建跟我說「不用念阿，把過去十年考古題做 5 遍就會過啦」，於是我念了一遍全部範圍後，第一次做考古題，只有 24 分。
再試做了兩回+三回考前猜題也都在 30 分上下徘徊，離及格 35 ~ 37 分還很遠。
後來開始研究網路心得，下決心全面搞懂宅建業法，成功把宅建業法的錯誤率壓低後，就開始可以拿到 38 分左右，考前一兩周幾乎都在研究都市計畫法( 2 題 )、建築基準法( 2 題 )、賃貸借( 2 ~ 3 題 )，考前三天、最高曾經練習到 42 分。
在考題難度維持一致的前提下，如果考古題能經常性的拿到 40 分上下，那及格的機率應該就很高了。不過由於這幾年各補習班越來越抓到攻略法，以至於考生成績越來越高，出題老師也有越出越難的傾向，所以也從今年的考題發現一些不一樣的趨勢，比如 2018 年新修法的田園住居地域，本來預期 2019 必定會考，結果完全沒有出題。
網路心得有提到無基礎者念 200 小時可以通過。我有浪費一些時間做了後來覺得沒有效益的備考方式，所以感覺上應該是花了超過 200 小時。
準備的優先順序：
參考書都會統整過去出題項目一覽表，活用該資料搭配以下說明，用有限的時間戰略性的準備考試吧。
A. 宅建業法( 20 題 )
必拿科目。最重要的得點源，也是 CP 值最高的考科，如果能確保 9 成的分數 18 題，剩下 30 題中只要對 17 ~ 19 題，也就是 6 成正確率即可，一口氣輕鬆很多。所以宅建業法一定要反覆練習，做到不出錯為止。
宅建業法內容不多，幾乎所有主題都是反覆出題，沒有什麼棄保空間，用正攻法把歷年考古題刷熟非常重要。35、37 條書面、八種規制、報酬計收等更是重中之重。
B. 法令上的制限( 8 題 ) & 稅類( 3 題 )
進攻科目。這邊是進一步提升通過率的關鍵部分。前面提到扣除宅建業法後 30 題要對 17 ~ 19 題，再假設五問免除(後述)對 4 題，也就是在剩下的 25 題中要對 13 ~ 15 題，約需 5 ~ 6 成正確率。但民法能拿多少分數很難說，所以只有在這邊盡量拿分。
涵蓋的法條有 6 科，都市計畫法、建築基準法範圍很大、內容很雜，會從哪個考點出題很難講。這邊建議採取確認所有科目的基本要點，不要放棄也不要深追，如果放棄其中一科但那科剛好考得很基本，就會很可惜。
準備的重點比如開發許可、都市計畫的架構一定會考，而農地法、國土利用計畫法、土地區劃整理法、宅地造成規制法每年必考一題，所以雖然很雜不好記，絕對不能放棄。
稅類的部分，近五年不動產取得稅跟固定資產稅每年輪流出一題、不動產鑑定評價跟地價公示法每年輪流出一題。雖然不能保證這個規律今年會不會繼續，但還是盡量確保這兩題。
C. 五問免除( 5 題 )
必拿科目。把這個列為第三順位是因為 1. 很簡單 2. 題數只有 5 題，考古題多練習幾次，就知道會怎麼考了。住宅金融支援機構法是最容易丟分的項目，不要放棄，反覆練習即可。
D. 民法( 14 題 )
防守科目。跟台灣民法一樣，範圍最廣，準備投報率最低，而且可以用常識輔助判斷。我建議只要掌握以下重點考點，不該丟的分守住即可。
賃貸借搞懂一次可以Cover 2 ~ 3 題，相續跟台灣的繼承大同小異很好準備，另借地借家法、不動產登記法、區分所有法每年必考，這邊大概有 6 題左右，比起民法的其他考點，投報率高一些。
另外民法都會有一題「判決文」題，要以民法的規定及判決文內容來判斷選項是否正確，測驗考生能否看懂法律見解。判決文題基本上會有 2 ~ 3 個選項只需靠判決文就可判斷，如果閱讀速度夠，是相對好拿分的問題，但對於非母語人士而言反而可能是個阻礙，為了這一分如果花太多時間就本末倒置了，可以依照自己的狀況選擇要守還是棄這一題。
民法在 2020 年有大改正，如果使用二手教材的朋友請留意。
準備方式分享：
宅建只考選擇，採取大量刷題的方式為主培養題感，搭配重要的知識妥善整理後記在腦海裡，不只不容易被考倒，臨考時遇到考題變化也更心安。
A. 先把課本所有內容讀完一遍。
B. 做一回考古題感覺一下考試方式，了解基本實力。
C. 針對宅建業法反覆加強，做五回考古題的宅建部分，一次一回，錯了就回去該考點檢討吸收，用分科問題集加強記憶，務必搞通搞懂。
D. 對常出的考點、常見的考法熟悉後再搭配講義影片，應該會比直接看更有感覺。
E. 按照前面的時間分配優先順序反覆加強法令上的制限、稅類、民法等。
F. 實際計時兩小時，斷絕任何干擾的練習整回考古題，抓節奏、練速度。
G.考前如果有時間，製作自己的考前衝刺講義。錯過的題目以不再錯為原則，徹底將考點整合進講義中。
小結
宅建士考試只考選擇，相比台灣的不動產經紀人，在難度和準備時間上門檻較低，但對非母語又要上班的我們，還是有一定的挑戰!
宅建士通過就是通過，不需追求高分，如何戰略性的分配時間跟專注力，有效率的通過考試，就是本篇文章的目標。
如果我的文章對您備考宅建士有派上用場，很榮幸認識對日本不動產抱有熱誠的同伴，如不嫌棄，希望你可以聯絡我，我們一起喝杯咖啡。
最後希望認真且正直處事的人，運氣也與他們同行。
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