一種單價(一種単価、いっしゅたんか、Issyutanka)，在台灣稱做容積單價，指的是「每 100% 容積對應的土地價值」。
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為何需要懂這個名詞?
同樣是土地單價 100 萬/坪的 A、B 兩塊土地，但容積率 A、B 各是 100% 和 500% ，買誰比較划算呢? A 土地每一坪土地可建一坪建物，而 B 土地每一坪土地卻可蓋五坪建物，可賣的樓地板面積多了五倍。
一種單價正是為了衡量「每建坪的土地成本」而生，快速判斷土地划算與否的指標。
一種單價的基本算法
土地單價 ÷ 容積率 = 一種單價
因此以 A 土地而言，每 100% 容積率的土地價值是 100 萬。 以 B 土地而言，每 100% 容積率的土地價值是 20 萬。因此 B 較划算。 雖然土地單價相同，一種單價有差，便可衡量土地之間的價格差異。
計算有效容積率
開發商須留意不是每塊土地都能把容積率用完。例如臨路過窄、斜線限制，或是機場附近常見的限高等，都有可能讓容積率看的到吃不到。
若 B 土地雖然法定容積率是 500% ，但因為某些限制只能用到 200% ，那一種單價應該看成 100 萬 / 200% = 50 萬，更貼近實際開發情形。 到店裡買一個麵包，實際上是買了麵粉、奶油、師傅店員等人工、水電、店租…還有麵包店的合理利潤。 建築也不例外，從土地到成屋，需要有土地、建築費用、其他稅費的投入，當然也不能忘記開發商的合理利潤。 以開發商的角度來評估投資案，若 B 土地 100 坪，法定容積率 500% ，現況有一棟 200 坪全新完工建物，每建坪單價 500 萬，總價 10 億。 假設這個區域的建築成本每建坪 100 萬，其他費用以每建坪 20% 計(每坪 20 萬)，那麼扣掉這些成本，即可推得土地的購入成本。 算法為 土地成本為 7.6 億，再除土地單價與容積率，得到一種單價 152 的結果。 投資人可以用這個跟附近的土地行情做個比較。 只是如果開發商覺得容積率沒有用完很可惜，要拆除重蓋的話，土地成本就不是這樣算了，應把拆除成本加上物件取得成本，才是取得可開發的土地的成本。 以 A-1 為例，假設拆除成本單價一坪 20 萬，那麼拆除成本就是 0.4 億，再加上物件取得成本 10 億，土地的取得成本 10.4 億，土地坪單價 1040 萬，一種單價 208 萬元。 以開發商的角度來評估投資案，若 B 土地 100 坪，法定容積率 500%，現況有一棟 500 坪全新完工建物，每建坪單價 200 萬，總價 10 億。 建築成本、其他費用跟前面 A 情形都相同，這時如照前面的算法，會得到一種單價 80 萬的結論。 同時如果從建物坪單價 200 萬，減建築成本單價 (100萬) 和其他成本單價 (20萬)，引導到土地一種單價的結論相同。 也跟一開始的基本觀念： 但狀況 A ，容積率未用完的狀況，如果用 B–2 的簡單算法會得出一種單價 380 的結論 ( 500 – 100 – 20 = 380 )，中間的差異在哪? 可以思考一下。 另一方面，有些讀者可能注意到 A、B 算法中算出的土地成本價，含有開發利潤，也就是前手負責開發/設計/建築所需的合理報酬。 這就如同想吃麵包是要自製或到店裡買一樣，雖然給人賺了一手，但省了時間，也買了麵包師傅的專業。 雖然成屋的土地成本很有可能比附近行情高，但如果物件設計合用，專業檢查後施工品質也沒有問題，直接購入成屋可以省去施工的工夫，更快開始收益，也可能是一個好主意! 同一區域、同一時期的建築成本不會有太大差異，但土地價格卻因各種情形有巨大差異。而在比較土地時，又有使用分區、可用容積率、區位、週邊供需等問題要處理。 一種單價將土地價格切分到最標準化的單位：每建坪(每 100% 容積率)的土地單價，讓開發商在比較不同土地時，可以專注在其他無法用數字衡量的因素上。 我自己感覺在日本不動產業界，這是一個有在接觸開發的人幾乎都知道的名詞。跟日本不動產人士一起評估商用物件時如果能掌握一種單價的意義，用一種單價溝通，不只更有效率，也能表現出專業度喔!
一種單價的進階應用：帶建物土地因此我們買的每一坪建物單價，也可看成土地、建築成本、其他稅費、利潤疊加後的成果。
A-1. 從成屋物件推算土地一種單價 - 容積率未用完
( 總價 — 建物面積 x (建物成本單價+其他成本單價)) = 土地成本價 如果投資人決定購買這塊土地，可以看成土地成本價 7.6 億，再花行情價：
2 億施工費 + 0.4 億其他成本蓋成與現今的建物一樣。
A-2. 拆除重蓋的情形?
B-1.
從成屋物件推算土地一種單價 - 容積率用完
B–2.
容積率用完 - 速算法
坪單價 = 土地+建築成本+其他稅費成本+利潤 的基本觀念一致。 開發利潤：找人代勞或自己來?
如果想進階研究此一議題背後的觀念，可以參考不動產估價技術規則 99 條：基地單價計算法、52 條：土地開發分析法等相關算式。 附註：以上算法並未考慮時間成本、各公司利潤設定水準、貸款成數、情況因素等細部因素。 小結：建坪單價或土地單價以外的有力指標
