日本不動產疑難解讀系列，介紹日本不動產投資路上有時會見到的疑難雜症，以及投資人如何檢查、如何降低或迴避風險。
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中間省略經過一次改版。「舊中間省略」本來走法律的擦邊球，也產生一些弊病。政府修法關閉後經過兩年，在政府跟民間折衝下，消除問題，保留優點，是為「新中間省略」。雖然內容已非當時的中間省略，但稱呼仍是保留下來。
中間省略本身是中性的工具，買到中間省略的物件只要價格能接受、產權有確實登記到名下，也不是問題。
但因有時投資人對這種作法觀感不佳，有些不肖廠商用欺瞞的方式隱藏中間省略的存在，那就不應該了。
本文先從中間省略原本的意義、效果和成因開始，接著介紹現今的中間省略做法與其特徵，最後說明如何辨識中間省略的跡象，避免仲介惡意欺騙，提供投資人檢查判斷參考。
一、
舊中間省略簡介
平成 17 年 (2005) 年前的中間省略稱為「舊中間省略」，以下僅以「中間省略」稱之，與平成 19 年 (2007) 年後的「新中間省略」區隔。
A. 為何叫「中間省略」
A 將物件賣給 B，B 再賣給 C，但 B 不登記，產權由 A 直接登記至 C，「中間」過手的人在登記上「省略」了，所以叫中間省略。
B. 中間省略的效果
中間省略架構中各方的優缺點基本如下。
1. 增加變現速度 / 流動性
日本很大，各區域都可視為各自封閉的不動產市場，一般的地方屋主很難找到東京的買家。為了增加不動產的流動性，讓須要變現的人可以先取得現金，就產生 B 先向 A 購入物件，再另找買方的需求。
對 A 而言，持有的物件可快速變現。對中間人 B 而言，能幫 A 解決問題又賣得掉是 B 的本事，差價就是他的報酬。若使用中間省略登記，可節省一次登錄免許稅，視情況可能回饋到 A 或 C，看起來是個雙贏局面。
2. B 的登記風險
日本不動產登記制度和台灣有個不同，取得日本房地產，並非一定要登記，只是非登記不能對抗第三人。所以如果 A 在跟 B 交易後，又另外與 D 簽約再完成登記，B 就會遇到很大的問題。
據說在泡沫經濟時代，AB、BC同時簽約，如此 B 不須事先付錢，也避免登記風險的案例非常多。時空不同，此處不多敘述。
3. 對 C 的好處
比如看上的物件產權、持分複雜，或是法規方面有待解決的課題，如果 B 有能力處理，讓購買過程單純化，這也是 B 的價值所在。
4. C 的價格風險
如果 A 和 C 中間不是只有一家，而是有三四家業者在內，當時的中間省略，C 如被蒙在鼓裡，無從得知中間有多少手、A 最原始的買價，不是很可怕嗎? 據說以前因此也產生很多問題。
C. 中間省略合法嗎?
雖然不符法規精神，但實際上可操作。
原則上根據日本不動產登記法第 25 條，中間省略不合不動產登記忠實呈現物權變動的過程精神，因此實際處理登記事務的法務局並不受理。但在民法判例上，只要 ABC 各方都同意，中間省略登記是可行的。
且因改正前，申請登記時，證明登記原因的書面(契約書等)無須付上，因此只要在登記申請書上記載登記義務者 A、登記權利者 C 即可。如此以來法務局在外觀上無法得知中間 B 的存在，現實上，可以執行中間省略登記。
D. 小結與舊中間省略登記的退場
如上所述，在平成 17 年以前，中間省略登記某種意義上也是在打擦邊球，並非法令上認同進行中間省略。
平成 17 年 (2005) 3 月 7 日，新版不動產登記法第 61 條，須要提供證明登記原因的資料，因此中間 B 無法再隱藏，必須確實登記給 B 才行。事實上，不能再執行中間省略登記。
二、
今日的中間省略
根據平成 19 年 (2007) 1 月 12 日的公告，在民間與政府的折衝之下，確認了以下的兩種「新中間省略」辦法。兩種方式，都讓買賣交易變成了 ABC 三者之間的交易，保護三方知的權利。
B. 新中間省略登記 01：第三者のためにする契約
「為第三者而為之契約的直接移轉買賣方式」，改變不動產的支付對象，共有兩份不動產買賣契約。
具體來說，AB 簽訂特約，「 B 在付完尾款前指定好所有權的移轉對象 」，且 B 日後指定 C 接收所有權，C 也對 A 聲明將從 A 直接接受所有權移轉，買賣金額仍由 B 支付給 A。
B 將與 A 簽買賣契約取得的物權移轉權利，移轉給 C。如此一來 B 不曾取得所有權，也不需要支付登錄免許稅，不動產取得稅。
在此狀況下 C 不會知道 AB 間的買賣價格。因此 (1) 在實務上較常使用。
新中間省略登記01 特徵小結 1. 合約裡會有第三者相關特約。 2. C 不會知道 AB 間的買賣價格。 3. 共有兩份不動產賣賣契約。 4. C 的貨款支付給 B。 C. 新中間省略登記 02：買主の地位の譲渡
「買方地位讓渡」，直接改變買方名義
具體來說，AB 簽買賣契約，BC 簽「讓渡買賣契約中的買主地位」的讓渡契約，並取得 A 的同意、C 直接支付代金到 A，所有權從 A 移轉到 C。
新中間省略登記02 特徵小結 1. 合約裡沒有相關特約。 2. C 會知道 AB 間的買賣價格。 3. 共有一份不動產買賣契約。 4. C 的貨款支付給 A。 D. 小結
兩者都是達成一樣的目標，合法，符合權利變動忠實反映的要求，也達成節省交易成本、促進交易效率化的目標。
且因 A、C 都會知道此為轉賣件，也達成保護三方權利的目標。
不過，雖然延用中間省略登記的稱呼，但其內容已經有非常大的差異。
三、
交易上常見中間省略實務
A. 買方：辨識中間省略的方法
1. 查核謄本上姓名與契約上賣方姓名是否一致
不一致的狀況，說法是什麼? 證明在哪?
2. 仔細看契約，是否有相關條文
仔細看所有的契約和附件，是否有蛛絲馬跡。
3. 諮詢專家
參考我之前的文章：日本不動產投資關鍵伙伴。
B. 買方：契約前遇到中間省略的處理
1. 確認買入價格是否符合行情
利用 Homes , Suumo 等網站查價，或請仲介提供同一社區或類似條件的案例。
2. 試著要求減價，或要求確實登記
如果發現有比行情高，又確認是中間省略物件，那由於知道業者有預留一定的利益空間，就可以交涉看看參考行情減價。
3. 確認是否有瑕疵擔保，由誰提供
購買全新物件或跟宅建業者購買物件時，會有一定期間的瑕疵擔保期間。跟仲介確認一下瑕疵擔保的細節，有問題時找誰處理？ 我也被中間省略騙過 ! 有無良的業者掩蓋中間省略的事實，造成不小的損失。但我也經手過因為是中間省略案件，跟賣方 B 之間秉持誠意，得以幫當時的客人談到很好價錢的經驗。
四、
結語：工具沒有善惡之分
我必須說中間省略是工具，遇到就不碰，其實很可惜。尤其有些好物件常是掌握在業者手上，而他們用中間省略先跟賣方確保了物件。好處是因有時賣方要賣不賣，如果業者不先確保下來，買方也沒辦法有充裕的時間評估，甚至根本遇不到。
至於風險，當然就是可能會買貴。投資人還是要好好做功課，妥善做好進場和出場的規劃，只要是有滿足購入的目的(稀有宅收藏? 資產價值高?)，用可以接受的價位購入，控管好風險，還是可以說是做了一筆好生意。 本文受寫作當時時空背景影響，並涉及日本法律內容，僅供參考。 讀者於接觸相關實務時仍應尋求法律及不動產交易專家見解。
參考連結(日文)
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E9%96%93%E7%9C%81%E7%95%A5%E7%99%BB%E8%A8%98 https://smtrc.jp/useful/knowledge/sellbuy-law/2016_01.html https://invest-online.jp/column/registrationabbr-abbr-6511/ https://www.rals.co.jp/invest/column/strategy/registration/
