日本從去年 3 月開始流行疫情以來，多次的緊急事態宣言讓民眾疲乏，現況仍是難以控制的局面。從房地產角度來看，減少外出也勢必影響到經濟情勢、購屋行為。許多投資人都會問：有便宜可撿嗎?
以下以首都圈一都三縣(東京、神奈川、琦玉、千葉)的中古住宅大樓為主，我們按照這一年來的數據分析看看。
日本疫情過程簡易紀錄
日本全國每日陽性者數。資料來源：厚生勞動省。 5 月 24 日。
疫情來了，日本地產撿便宜? 談東京中古住宅樓市場
2021 May 27 日本房地產
東京緊急事態宣言簡史
第一次：2020/4/7~5/25
第二次：2021/1/8~3/31
第三次：2021/4/25~6/20(預定)
價格與成交量-東京中古住宅樓
長期價格指數
日本不動產研究所發表的「不動研價格指數」，追蹤首都圈中古住宅樓的成交價格走勢。
從不動研價格指數可以看到，從 2013 年安倍經濟學以來，以 2000 年 1 月為基準值 100，東京(紅線)的房價已從最低點的 80 開始爬升，超越 2000 年水準，來到 110 左右，相信長期關注市場的投資人也有感覺。
可看到已持續一年的疫情並沒有對價格指數的上升力道造成影響。可能的背景原因包含了供需、新成屋價格、銀行融資態度、金融政策、國際買盤等。
不動研住宅價格指數。資料來源：JREI。2021 年 2 月
不動研住宅價格指數( 1994 年開始)。資料來源：JREI。2021 年 2 月
住宅短期價格與成交量，同時上漲
REINS，( Real Estate Information Network System )，是由日本國土交通省指定的不動產流通網路平台，持有宅建牌照的業者可以登錄物件情報，促進資訊流通。值得注意的是日本跟台灣不同，沒有落實實價登錄，不是每筆交易都有義務申報，例如一般約就沒有登錄到 REINS 上的義務，但由於 REINS 是業者間主流的情報交流平台，還是相當有代表性。
成交量
第一個表橘色為「新登錄件數」(最新約 18,714 件)，藍色為「成交件數」(最新約 4,247 件)，可以看到第一次緊急事態發令期 2020 年 4~5 月，成交量特別的低( 1,637 件，去年同月 5 成)，但之後即恢復原來水準，也因此近期普遍錄得比去年同月更好的表現。
成交價
第二個表綠色為「平均成交價」(最新約 3,837 萬)，黑線是「平均單價」(最新 59 萬/平米)。可以看見第一次緊急事態發令期間 5 月成交價有一個短期下降，( 50.9 萬/平米，跟疫情前 2020 年 1 月對比約 10% 降幅)，但近期不只回到原本水準，甚至還寫下新高( 59 萬/平米，抓疫情前高點 2020 年 1 月對比約 5.3% 漲幅)。
首都圈中古 Mansion 量價情形。資料來源： REINS Market Watch , LIJ 。 2021 年 Q1
REINS在庫件數
新登錄比疫情前少，成交件數回到疫情前水準， 2021 年 4 月 REINS 的在庫件數 (下圖紫色區域) 來到 34,184 件，持續刷新庫存量新低。
首都圈中古 Mansion 量價情形。資料來源：REINS Market Watch , LIJ 。 2021 年 4 月速報
住宅租金與入住率表現
Savills Japan 是英國上市房地產集團，其東京辦公室的顧問研究部持續發表高品質的市場資料。本區域主要分析 A. 100 平米以內, B. 10 年內鋼筋混凝土建, C. 車站徒步 10 分鐘內的住宅。
租金
疫情期間都心五區(左圖橘線)平均租金從 2021 年 Q1 相比去年同期( 2020 Q1 ) 下降了 3.6%，來到 4,750 円/平米。
從 23 區總體來看 2021 年 Q1 相比去年同期下降 2.6% ，來到 4,046 円/平米。
入住率
疫情期間都心五區(右圖橘線)入住率水準從 2020 Q1 的 97% 左右下降到 Q4 的 94% 附近，僅約 3% 的降幅，Q1回升至95%左右。從 23 區整體來看更僅有小幅 ( 2% ) 的下跌。
疫情期間租金整體小跌，但都心五區降幅高於平均。接下來的 Q2 是日本傳統的搬家旺季， Q2 的數據走向將會是觀察重點。
東京都心 Mansion 租金與入住率。資料來源：Savills Reasearch & Consultancy。 2021 年 Q1
快速摘要與小結
除了觀察市場行情，最近台灣也開始進入三級緊戒狀態，東京在疫情期間一年來的價量表現也可以作為疫情期間房市動態的參考。
買賣：量增價增，房東出售意願低，庫存持續減少
東京封城期間價量一時低迷、但降幅有限。限制緩解後反而寫下成交價新高。思考其原因，A. 銀行對住宅的融資態度少有改變。B. 民眾對較寬敞、房間較多的住宅、郊區開放的住宅、度假屋需求增加。C. 新成屋價格開高都是重要因素。
買賣方對價格沒有共識。很多買方預期會有急需現金降價求售的情形，但對賣方而言金流無壓力，即使有資金需求也還有餘裕以汰弱留強為主，賣時也會用非常低調的方式，且如果價格 ok ，通常在接到情報的第一手房仲就能處理掉，也很少流到公開市場。
租賃：住宅市場小幅下降，都心降幅稍多
疫情期間我們團隊也有實際協助客人招租。實際上只要開價符合行情，都很容易找到租客，如果願意比行情稍降一點，出租的速度更快。相比 Service Apartment 、Hotel 或是店面 ，住宅算是相當令人安心的選擇。
雖然疫情期間都心 5 區的租金降幅高於 23 區平均，可見到離開都心的趨勢，但將來疫苗普及後，我認為還是會回到原來東京都心一極集中的趨勢，畢竟都心的就學、就業、就醫機能還是無法輕易取代的。
小結
相比商用店面或辦公室，東京的住宅算是受災較小的市場。實際訪問銀行，銀行對住宅融資的態度也少有改變，賣方沒有出售壓力的情況，買方不但沒什麼便宜可撿，甚至價格指數還更高了。
雖然 2021 年 Q1 是近期最好的一期，不過我也不覺得之後會有更大幅度的上升，東京住宅一直是個平穩緩漲的市場，還是回歸是否有稀少性、有沒有附加價值等要素。
既然沒有整體降價大拍賣的狀況，想撿便宜的投資人還是得繼續在沙裡淘金，平時跟仲介保持聯繫，看到適合的物件就眼明手快的現金購買，才有機會撿到相對划算的物件。
0則留言
相關文章
The Sandler Rules 49 條 Part 1：陌生開發基本心態
系統性介紹顧問式銷售方法論的其中一種 - 1967年創立的 Sandler Selling System。這篇簡介 The Sandler Rules 的前10條原則，包含基本心法、陌生開發時的心態。
