三大關鍵因素，看懂日本不動產後續走勢

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日本全國地價平均走勢。source: Tochidai.info

2019年日本進入新的「令和」時代，究竟日本不動產還能不能投資?

眼前的日本土地價格呈現劇烈的兩極化趨勢，東京銀座地價屢創新高的同時，鄉下的房屋無人繼承甚至免費奉送；滑雪勝地俱知安町地價漲幅排入全國前十，地方的待售溫泉旅館乏人問津。

北海道俱知安町的地價上升率排上前四。source: Tochidai.info

為何會有這樣的差異 ? 日本人經過一次暴漲暴跌的洗禮，已經不相信以前的土地永不跌神話，最後只有符合當地需求，有競爭力的地點，才有獲利空間。

日本的獲利方程式，需要投資人睜亮雙眼，用在地人的眼光投資，才有機會快樂進場，平安出場。 

 從事日本地產以來，我從仲介開始，再進入旅宿開發基金，從旅宿開發商的角度出發，我從各種新聞報告、業者交流中，試著歸納出我認為觀察接下來的日本地價走勢最重要的 3 個關鍵因素，並配上我的看法。

本文目標探討影響目前與未來日本地價走勢的因素，並整合成三個關鍵字，分別是：1. 兩極化、 2. 外國人、 3. 安倍政權。

兩極化

少子高齡化

相信大家都知道，日本在 2015 年已經開始人口減少，與此同時家戶數仍在上升，單身世代、單親家庭、無子女家庭越來越多，日本人的平均家庭人口越來越少。 

家戶數直接影響租屋購屋的需求，如果人口減少造成家戶數也開始下降，整體而言，不被需要的房屋和土地也會越來越多。 

另一方面，高齡化造成老人家消費力下降、移動能力下降，旅遊意願降低，減少本國人對旅宿的需求。 

伴隨少子高齡化，遠隔醫療、照護人力需求、地方空屋無人繼承等等議題也陸續浮上檯面。

一極集中

一極集中，指人口往區域中心移動的現象。例如日本的人往東京擠、全九州的人往福岡擠、全北海道的人往札幌擠。北海道整體人口下降但札幌市人口淨增。 從 2010 ~ 2015 年的國勢調查中，人口淨增的行政區只有東京圈(一都三縣)、愛知(名古屋)、福岡、沖繩。

2010 至 2015，各行政區日本人與外國人人口增減。Credit: NRI

大都市的就業機會、市場終究比較多，人們往都市移動，推高都心的住房需求。但鄉村就沒有這麼樂觀了，結合前面的少子高齡化趨勢，鄉村的空置房屋問題會越來越嚴重。 都市化的進程不會改變，當郊區連議員都無人參選，無法期待將來的成長潛力。

職住近接

指日本人希望上班跟居住的地點越接近越好。願意長途通勤的人越來越少，以前日本的上班族通勤動輒 1 小時，但現在的世代寧可多花點錢住近一點。 

另外退休族也更願意留在城裡。很多人覺得退休了應該要去鄉下買一大塊田，晴耕雨讀洗洗肺，但那是在健康老化，不需醫療的前提之下。 

都市的生活機能、醫療機能還是比郊區好，兒孫也都在市區，住到都市還是比較方便。居住在地方的老年人賣掉擁有的土地，換一處都市的房產居住的例子也並不新鮮。 

無人貨運、到府關懷等措施有助減緩這個現象，但長期來看，還是不脫一極集中的框架。

差異化/競爭力

郊區和市區的差異越來越大。那麼投資市區就安心了嗎? 

走在大阪街頭，三步一個工地、五步一間旅館，資訊越來越透明，小群時代更是比拼差異化和精緻化經營實力的時代。消費者可以很輕鬆的比價格、比地段、比評價，經營者沒有利基，如何把每個房間都塞滿? 

房間塞不滿，收益不佳，市場給出的評價自然不會好。當供給太多，投資人少不得對每個選項品頭論足一番。 

有些觀察者從日本的不動產交易額下降，引導至不動產將下跌的結論。

事實上市場不缺錢，反而是缺乏好的物件，如果是有競爭力的品牌，資本市場不會吝惜溢價購買。地段競爭力、經營競爭力，給開發商的功課只有越來越多。

小結

兩極化使都市與鄉村間差距、也使都市內勝敗組間差距越來越大。這讓開發商的想法都相同，只有搶破頭試圖占個好位置。

位於新潟滑雪勝地的知名個案，即使再便宜也乏人接手。

回歸地價走勢，前面幾個兩極化的因素互相疊加，像蠟筆小新或小丸子住的那種位於郊區的戶建需求應會減少。 東京、大阪、福岡等做為區域首都，不會差到哪裡去。

尤其是東京的都心五區、山手線周邊也許投報低，但流動性不用太擔心。 

但如果說到中古屋投資，是否都心區的物件買了就會賺? 這部分要談到公告地價和建物折舊等，容後再聊一篇。

外國人動向

外國觀光客(Inbound)

大約從 2012 安倍內閣上台推動日圓貶值開始，搭上亞洲中產階級人數崛起，觀光客人次逐步上升，從 2018 年日本觀光局的統計數字看， 18 年的訪日外國人旅客共 3119 萬人次，平均一人旅行支出 15 萬 3029 日元。 

這些人的食衣住行，延伸的雇用、建設等經濟效果，說外國觀光客是近年日本經濟的起爆劑一點也不為過。 

在來訪旅客中，中、韓、台、港包辦大約七成五。有趣的是台灣人口只有中國的 1.7% 、韓國的一半，赴日旅遊人次卻能跟中韓並駕齊驅，難怪台北大阪航線及台北東京航線能擠入全球最繁忙航線前 20 名。 

其他亞洲及歐美國家加起來仍只占來訪旅客的二成五，如果需要留意中美、兩韓等地緣政治對國際旅遊人次的影響，那就需要在這部分努力，減少對東亞市場的依賴。

2018 來日外國旅客分析 source:JNTO

2018 來日外國旅客消費額分析 source:JNTO

從旅遊人次總數看，日本跟旅遊大國法國 8700 萬、西班牙 8200 萬等相比，要達成所謂觀光立國目標，還有很大的努力空間。 

日本政府需要把訪日遊客從京都、大阪、東京等必到之處，引導到地方城市，再配合搞好基礎建設，地方創生，讓觀光客真的感覺到各區域的獨特魅力，才有後續的成長動能。 

觀光市場持續看好，人潮就是錢潮，只是身為一個旅館開發商，在各地的開發潮當中還是會擔心過度供給的問題，選好地段，提供有差異化的服務內容才是硬道理。

外國工作者

日本也漸漸認識到必需開放外國勞工來補本土人力不足， 19 年 4 月上路的特定技能 1 號、特定技能 2 號簽證，可以注意到還是以建築業、農漁業、製造業、服務業等需要體力為主的工作。 

走在各大城市的街頭，也可看到藥妝店、居酒屋、便利商店等，常常見到尼泊爾、越南、中國、台灣等國籍的員工。 

不過外國工作者仍然是”一極集中”，還是往東京圈為首的一都三縣擠。 

從 2010 ~ 2015 的國勢報告，也可以看出主要是東京圈、愛知縣、福岡縣、沖繩縣等各區域的都心有外國人口增長，其他都是持平甚至淨流出的狀態，離島、偏鄉雖有大量國際旅客，但要找外國員工卻是難上加難。 

目前外國工作簽證管道進入日本的人數還占少數。外國工作者的居住、消費需求等對日本經濟的影響還有待觀察。

小結

外國人不只帶來收入，也帶來勞動力，日本勢必要持續開放方針。不過如義大利、法國，增加的外國人潮也造成排擠本國人空間的現象，小至景點門票漲價、大至都心住宅漸被旅館取代，這些是日本人不曾經歷過的狀況，也有待持續觀察。 

從地產開發的角度而言，要思考一下是為了哪種客群開發物件。淺草雷門、新宿御苑等有堅強的住宿需求，但地價也非常「堅強」。如果是面對日本本地的需求，就不需要去搶知名地段，也許反而是外國人不知道的地段比較划算。 

另外必須要觀察外國人的動態，日本人和外國人的移動手段、對景點的偏好都有所不同，這也是為何同樣是溫泉旅館、同樣是滑雪勝地，地價的表現卻有差異的原因。

安倍政權與安倍經濟學

安倍晉三從 2012 年上任以來，從 GDP 、日股、觀光、資產價格等角度來看，他都真正的讓日本這個經濟體動了起來。 

他推動日幣貶值、量化寬鬆、消費稅增稅、地方創生等，從各種意義上造勢成功。 

安倍晉三本次首相任期已經三度連任，現年 64 歲的他，即使中間有過森友學園等風波，但目前放眼政局，尚沒有可以與他一較高下的人選。

安倍晉三與國際政治

2021 年安倍將結束本屆任期。但也有支持其再做一屆的聲音出現，論調的出發點主要是外交。 

俄國的普丁任期到 2024 年 9 月、美國的川普如能順利連任，任期可到 2025 年 1 月，已經跟美俄首腦建立交情的安倍如果可以再做一期到 2024 年 9 月，那麼跟美俄兩大強權的貿易、外交談判都會更有延續性。「安倍的繼任人可能只能是安倍」，有其理由。

放眼日本國內，如果安倍的統治延續，經濟政策應該也不會變化太多，政治因素有賴持續觀察。

19 年 4 月 1 日，內閣官房長官 菅義偉主持新年號公佈，也開始參與外交活動，國內聲望有升高趨勢。

施工成本走高

奧運場館興建和旅館開發建築工人缺乏、再加上安倍經濟學推動的日圓貶值和物價膨脹推高建材成本，讓開發商的成本控制雪上加霜。 

雖然政府放寬外籍建築工人輸入，且有些人預期奧運結束後就會有比較多的建築產能釋放，但日本的報告顯示事實不然。地方的基礎建設實際上是被延後的狀態，且市區的都市更新也需持續進行，未來恐怕建築成本還會繼續上升吧。

地方創生

也延續兩極化的議題，日本政府推動地方創生，紓解東京一極集中的現象。鼓勵在地創業、打造適合居住的環境等等，有認真經營，有競爭力的區域也的確帶來人口增加，地價上升的好結果。 

對房地產開發商而言，地方也是個好題材，來日外國旅客有 40%會在地方過夜，而地方的旅宿業競爭稍微和緩，資產價格也比較低一些。 

近期有萬豪集團跟積水房屋合作，在崎阜、和歌山等地方幹道旁開設約 15 間 50 ~ 100 間規模的旅館，也是一個證明。 

在人口減少的大環境下，一極集中還是會影響大部分的地方區域。投資地方仍然要留意是否真正投資到有需求、有競爭力的區域。

消費稅

日本政府預計在 2019 年 10 月再次提升消費稅到 10% ，做為支持國家育幼政策的財源。 

從經濟學角度看，消費稅提升對地產的買賣方都是一個傷害，至於會推漲多少價格?可能需要回歸實際的買賣議價能力，觀察賣方能吸收多少，買方能負擔多少。

值得留意的是日本土地交易不課消費稅，建物交易會有消費稅。加上堅硬的土地價格和營造成本，新成屋單價勢必要再提高。

利息走勢&匯率

低利息、維持日幣在低檔，是目前安倍經濟學的政策基調，但這兩個變因也受國際經濟情勢影響。 

低利息有助房產開發商，銀行一貫願意為房地產業注資，但近期發生的 leopalace 、南瓜馬車等事件使銀行的審查越趨嚴格。 

低匯率有助海外資金進場，但也推高營造成本。日圓做為避險貨幣，需要留意地緣政治風險帶來的日幣升值壓力，日幣升值也有利外資獲利了結，這部分可再另文討論。

結語

說了那麼多，那麼日本不動產到底值不值得投資? 或者日本不動產還會不會漲? 我的答案是會漲，還在漲，只是漲的是誰家的物業。

安倍經濟學大量寬鬆、亞洲中產階級抬頭創造大量外國人旅客旅宿需求，旅宿產業跟都市土地有利基持續看好。

但在兩極化的狀況下，投資人買到的是會屢破新高，有差異化，有競爭力的物件，還是之後只能看著它打折出售的物件? 

投資人最後還是要問自己一個問題。這次的投資是為了賺錢，還是買一份情懷? 

日本的觀光資源還有很多潛力，從最南到最北、從平地到山裡，我們的團隊評估過宮古島的私人沙灘渡假村、京都的町屋、箱根的溫泉旅館、北海道的滑雪場，都是非常夢幻的物件。

但如果說到賺錢，勢必得回答如何創造市場價值。

購入的物件，它的特別之處在哪?它適合開發成什麼? 我們有什麼資源可賦予它更多可能性? 出場策略為何? 出場給誰? 一路反推回來，才知道如何進場。 

好不容易想好了，實務面還有更多問題，所謂的募、投、管、退，無處不是靠人靠學問，到最後問題實在太多，很多人乾脆就放棄了。投資人如果沒時間自己做功課，不如交給專業團隊代操，勝率更高。 

最後，小時候學過雁型理論，亞洲各國就像一群雁子，日本飛在前面、亞洲四小龍次之，有固定的陣型，共享類似的發展路徑。因此產官學界都愛到日本取經，這也是我喜歡研究日本不動產的原因。

總體而言，我對日本不動產還是看好，跟其他國家相比還是便宜，有利的政策方向，成熟的市場，清楚的遊戲規則，用功也用對方法的人可以賺到合理的利潤。 

最後希望認真且正直處事的人，運氣也與他們同行。